Vendere casa non è solo una questione di metri quadri e piastrelle nuove. È un percorso fatto di scelte, tempismo e pure qualche trappola disseminata lungo la strada. Basta un passo falso e la vendita slitta di mesi o, peggio ancora, ti ritrovi inaspettatamente con un’offerta al ribasso.
Ecco i 5 errori che vedo fare più spesso qui a Torino da chi vuole vendere casa, e che puoi evitare se sai dove mettere i piedi e ti affidi a un consulente onesto e esperto.
1. Sopravvalutare il valore della propria casa
Hai rifatto il bagno nel 2012, tuo zio dice che vale oro e il vicino ha venduto “a tanto”. Ma il mercato non segue le emozioni. Sopravvalutare il prezzo significa attirare zero visite o finire per vendere forzatamente mesi dopo.
Ecco cosa succede nella realtà: metti l’annuncio a un prezzo troppo alto, e le persone nemmeno vengono a vedere. Gli acquirenti oggi sono informati, guardano tanti annunci online e sanno riconoscere quando un prezzo è fuori mercato. Dopo qualche mese senza visite serie, sei costretto ad abbassare il prezzo, ma ormai la casa è “bruciata” – tutti pensano che ci sia qualcosa che non va.
Il problema è che ognuno ha la sua idea: il geometra che ha fatto i lavori dieci anni fa, il parente che “se ne intende”, l’amico che ha venduto in un altro quartiere. Ma Torino ha zone molto diverse tra loro.
La soluzione è una valutazione realistica fatta da chi conosce davvero il mercato locale, zona per zona, palazzina per palazzina. Non è questione di sfiducia nella tua casa, ma di conoscere il momento giusto e il prezzo giusto per il tuo specifico contesto.
2. Mettere in vendita prima di avere tutti i documenti
Regolarità urbanistica, visura catastale, APE… Cercare tutti questi documenti è noioso e richiede tempo, ma se mancano, l’acquirente sparisce. Oppure ci si ritrova a rifare corse folli dal geometra mentre il notaio aspetta e i tempi si allungano.
Ti faccio un esempio concreto: arriva un acquirente interessato, fa un’offerta seria, firmate il compromesso. Tutto bene, fino a quando scopri che manca l’attestato di prestazione energetica o, peggio ancora, che c’è un problema di conformità urbanistica perché il precedente proprietario ha fatto dei lavori senza permessi.
A quel punto è il panico: devi correre dal tecnico, aspettare i tempi comunali per le verifiche, magari fare una sanatoria. L’acquirente nel frattempo si spazientisce, perde fiducia, e spesso molla tutto per cercare altrove. Anche se alla fine risolvi, hai perso mesi e un’occasione.
I documenti più critici sono: la conformità urbanistica e catastale (per verificare che tutto sia in regola), l’APE in corso di validità, le planimetrie aggiornate, e se hai fatto lavori recenti, tutti i permessi e le comunicazioni al Comune.
3. Scattare le foto “fai da te” col telefono, magari di sera
La prima impressione conta eccome. Una casa buia, storta o con la cesta della biancheria in bella vista scoraggia ancora prima della visita.
Pensi che sia esagerato? Ti racconto cosa vedo spesso: foto scattate col telefono di sera con le luci accese che fanno sembrare tutto giallo e piccolo. Oppure angolature storte che fanno sembrare la casa un labirinto. O ancora, foto con oggetti personali ovunque – vestiti sul letto, piatti nel lavandino, giocattoli sparsi per terra.
Il risultato? Le persone scorrono l’annuncio in due secondi e passano oltre. Online ci sono centinaia di case, e se la tua non attira subito l’attenzione, è come se non esistesse. Ho visto case bellissime restare invendute per mesi solo per colpa di foto sbagliate, mentre case normali ma ben fotografate si vendevano in poche settimane.
Il segreto è: ordine assoluto, luce naturale della mattina, e foto professionali che sanno come valorizzare ogni ambiente. Raccontare bene lo spazio fa davvero la differenza. La gente oggi guarda prima online, poi decide se venire a vedere di persona – e se le foto non convincono, non arriveranno mai a vedere il resto.
4. Affidarsi a più agenzie sperando di “vendere prima”
Risultato? L’annuncio spunta ovunque, magari con prezzi diversi. E il messaggio che arriva all’acquirente è: “questa casa non la vuole nessuno, scendiamo di prezzo!”.
Sembra logico: più agenzie = più visibilità = vendita più veloce. Ma nella realtà funziona al contrario. Ti spiego perché: quando dai l’incarico a tre o quattro agenzie diverse, ognuna pubblica l’annuncio sui propri portali. L’acquirente che cerca casa online si ritrova la stessa casa su Immobiliare.it, Casa.it, Idealista spesso con prezzi diversi o descrizioni che non coincidono.
La prima cosa che pensa? “Questa è sul mercato da un pezzo e non riesce a venderla”. Anche se non è vero, anche se hai messo in vendita da una settimana. L’effetto psicologico è devastante.
Poi c’è il problema del coordinamento. Un’agenzia fissa una visita per sabato mattina, un’altra per sabato pomeriggio. Tu ti ritrovi a fare da portiere tutto il weekend. Le agenzie non si parlano tra loro, magari una ha già ricevuto un’offerta ma l’altra non lo sa e continua a organizzare visite.
Il risultato finale? Nessuna agenzia si impegna davvero. Ognuna sa che ci sono altre tre agenzie che lavorano sulla stessa casa, quindi perché investire tempo ed energie?
È meglio avere un solo referente che segue tutto con serietà e una strategia chiara.
5. Pensare “tanto si vende da sola”
Torino è una città viva, il mercato è dinamico… ma anche competitivo. Le case non si vendono “da sole”. Si vendono se sono preparate, raccontate, valutate e seguite in ogni fase.
Sento spesso: “Ma è una bella casa, in una zona buona, si venderà sicuramente”. È vero, Torino ha quartieri attraenti e il mercato si muove. Ma oggi ci sono centinaia di annunci online ogni giorno. La tua casa, per quanto bella, deve emergere dal rumore di fondo.
Non basta mettere l’annuncio e aspettare. Bisogna capire chi è il compratore ideale per quella specifica casa: una giovane coppia che cerca il primo appartamento? Una famiglia che vuole più spazio? Un investitore? Ognuno guarda cose diverse, ha esigenze diverse, si muove su canali diversi.
Poi c’è tutto il lavoro invisibile: rispondere alle telefonate a tutte le ore, filtrare i curiosi dai veri interessati, organizzare le visite negli orari giusti, seguire le trattative, gestire l’iter burocratico. Senza contare che ogni potenziale acquirente ha domande specifiche sulla zona, sui trasporti, sui servizi.
Una casa “si vende da sola” solo se qualcuno la sta vendendo davvero. Se qualcuno la valorizza, la racconta nel modo giusto, intercetta le persone giuste al momento giusto.
Io non vendo case: accompagno le persone a vendere bene. C’è una bella differenza. Non è questione di piazzare un prodotto, ma di creare l’incontro giusto tra una casa e chi la sta cercando.
Vendere casa è un atto importante. E merita attenzione, cura e soprattutto qualcuno di cui fidarsi. Se stai pensando di mettere in vendita la tua casa a Torino, possiamo parlarne. Anche solo per capire se è il momento giusto.
Scrivimi pure. Anche solo per farti un’idea chiara, senza impegno e senza sorprese.
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